Uthyrning i andra hand och lägenhetsbyte

Den 1 oktober 2019 infördes nya strängare regler mot otillåten andrahandsuthyrning.
Även reglerna kring lägenhetsbyten och handel med hyreskontrakt skärptes.
Dessutom förtydligades reglerna om inneboende.
Förändringarna är viktiga att känna till eftersom en överträdelse av reglerna kan innebära att du som hyresgäst förlorar ditt hyreskontrakt, eller gör dig skyldig till brott.


Andrahandsuthyrning kräver hyresvärdens samtycke

Du får inte hyra ut din lägenhet i andra hand utan hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Om du hyr ut din lägenhet i andra hand utan tillåtelse, riskerar du att omedelbart bli av med ditt hyreskontrakt. Tidigare har man som hyresgäst haft möjlighet att vidta rättelse, det vill säga att sluta med andrahandsuthyrningen, eller att ansöka om hyresnämndens tillstånd och få ansökan beviljad. Den möjligheten finns inte längre.

Andrahandshyrans storlek

Du får inte ta ut en högre hyra än vad du själv betalar. Förstahandshyran är alltså ett tak för andrahandshyran. Om du hyr ut din lägenhet fullt möblerad får du göra ett tillägg om högst 15 procent. Om el, bredband, tv-kanaler eller liknande ingår i hyran, får du bara ta betalt för dina egna kostnader.

Du riskerar att förlora ditt hyreskontrakt med omedelbar verkan om du tar ut en för hög hyra.

Inneboende

Att ha någon inneboende hos sig kräver inte hyresvärdens samtycke. Du måste dock använda lägenheten som din fasta bostad, eller ha den som en så kallad komplementbostad, för att det ska vara fråga om en inneboendesituation.

Den hyra som den inneboende betalar till dig ska vara proportionerlig i förhållande till den hyra du själv betalar. En inneboende som disponerar hälften av lägenheten ska alltså inte betala mer än hälften av förstahandshyran.

Lägenhetsbyte

Det krävs alltid samtycke från hyresvärden eller tillstånd från hyresnämnden för att du ska få genomföra ett lägenhetsbyte. Både hyresgästen som vill överlåta sin lägenhet och den som lägenheten överlåts till ska ha varit bosatta i sina lägenheter under minst ett år.

Olagligt i vissa fall

Sedan den 1 oktober 2019 är det brottsligt att hyra ut sin lägenhet i andra hand utan hyresvärdens samtycke, eller hyresnämndens tillstånd, och ta emot en hyra som inte är skälig, det vill säga för hög.

Det är även brottsligt att förmedla, sälja och köpa hyreskontrakt. Tidigare var det bara brottsligt att begära betalning för hyreskontrakt. Straffet för att förmedla, sälja eller köpa hyreskontrakt är böter eller fängelse.

Folkbokförd på rätt adress

Du måste vara folkbokförd där du bor. Sedan den 1 juli 2018 är det brottsligt att lämna oriktiga uppgifter eller att inte anmäla ändrade folkbokföringsuppgifter till Skatteverket när man flyttar. Straffet är böter eller fängelse.

För att få tillåtelse att hyra ut i andra hand måste du fylla i en ansökan och skicka till Härjegårdar som gör en bedömning av dina skäl. Skälen ska styrkas med intyg.

För din egen skull är det viktigt att du upprättar ett hyreskontrakt med den du hyr ut till.

Som hyresgäst hos Härjegårdar är det du som hela tiden är ansvarig för lägenheten.
Du ansvarar för att hyresinbetalningar blir gjorda, eventuella störningar samt skadegörelse som kan uppstå under andrahandsuthyrningen.

En person som hyr i andra hand har aldrig rätt att överta ditt hyreskontrakt.
                                           

NÄR SAMTYCKE BÖR GES

Samtycke till andrahandsuthyrningen ska ges när hyresgästen har beaktansvärda skäl för uthyrningen, hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke och hyresgästen inte tar ut en andrahandshyra som överstiger skälig hyra. Vilka skäl som helst behöver inte godtas. Det måste vara fråga om en situation då hyresgästen har såväl påtagliga skäl att inte använda lägenheten som skäl att behålla anknytningen till den.

Är hyresvärden tveksam till om det skäl som hyresgästen angett är beaktansvärt, kan hyresvärden säga nej till ansökan. Hyresgästen får då ansöka om tillstånd hos hyresnämnden. 

BEAKTANSVÄRDA SKÄL FÖR ANDRAHANDSUTHYRNING

Hyresgästen måste visa att hon eller han har beaktansvärda skäl för andrahandsuthyrningen.

I det följande ges några exempel på beaktansvärda skäl. För varje exempel ges en rekommendation om en tidsbegränsning som hyresvärden bör tillämpa. En bedömning ska dock ske i varje enskilt fall, varför samtycke i vissa fall kan ges för längre tidsperioder.

EXEMPEL PÅ BEAKTANSVÄRDA SKÄL:

Ålder eller sjukdom

En hyresgäst kan ha beaktansvärda skäl för uthyrning om hon eller han läggs in på sjukhus eller annat tillfälligt boende på grund av ålder eller sjukdom. Hyresvärden bör inte ta ställning till om det är sannolikt att hyresgästen kommer att återvända till lägenheten. Däremot försvagas skälen för uthyrningen ju längre tid hyresgästen vistas borta från lägenheten. Samtycke till uthyrning bör i regel ges för högst ett år i taget. Den sammanlagda tiden bör normalt inte överstiga tre år.

Tillfälligt arbete på annan ort

För att tillfälligt arbete på annan ort ska utgöra beaktansvärda skäl för uthyrning bör orten ligga längre bort än vad som kan anses utgöra normalt pendlingsavstånd, det vill säga mer än cirka åtta till tio mil och en restid som överstiger en och en halv timme per dag, enkel väg. Samtycke till uthyrning bör i regel ges för högst ett år i taget. Den sammanlagda tiden bör normalt inte överstiga tre år.

Studier på annan ort

För att studier på annan ort ska utgöra beaktansvärda skäl för uthyrning bör orten ligga längre bort än vad som kan anses utgöra normalt pendlingsavstånd, det vill säga mer än cirka åtta till tio mil och en restid som överstiger en och en halv timme per dag, enkel väg. Samtycke bör ges för ett år i taget. Den sammanlagda tiden bör normalt inte överstiga tre år.

Särskilda familjeförhållanden

Särskilda familjeförhållanden kan vara när en hyresgäst vill provbo i ett parförhållande. Det blivande samboparet ska inte tidigare ha bott tillsammans. Provboende kan ske i den enes eller andres bostad eller i en gemensamt anskaffad bostad. Samtycke till uthyrning bör inte ges för längre tid än ett år.

Andra skäl

Hyresgästen kan ha beaktansvärda skäl även i andra fall än de som har nämnts ovan. Det ska vara fråga om särskilda situationer där hyresgästen har såväl påtagliga skäl att inte använda lägenheten som skäl att behålla anknytningen till lägenheten. Som exempel kan nämnas längre utlandsvistelse som varar minst några månader, vård av nära anhörig i dennes hem eller om hyresgästen är frihetsberövad. Samtycke till uthyrning bör i regel ges för högst ett år i taget. Den sammanlagda tiden bör normalt inte överstiga tre år.

Blanketter:

Ansökan om andrahandsuthyrningPDF (pdf, 1.1 MB)

Avtal om uthyrning av bostadslägenhet i andra handPDF (pdf, 2.3 MB)

Fullmakt vid andrahandsuthyrningPDF (pdf, 548.9 kB)

Publicerat av: Birgitta Andersson 2020-09-16

Härjegårdar Fastighets AB
Box 40
842 21 Sveg

telefon: 0680‑169 50
e‑post: info@harjegardar.se